De pachtnormen wijzigen elk jaar per 1 juli. De verpachter kan de nieuwe pachtprijs met ingang van het eerstvolgende pachtjaar na 1 juli in rekening brengen. Dit betekent dat de pachtprijs voor het pachtjaar november 2020- november 2021 wordt vastgesteld op basis van het pachtprijzenbesluit 2020.  Voor elke pachtregio is een veranderpercentage en een nieuwe regionorm vastgesteld. Met dit regionale veranderpercentage wordt de pachtprijs aangepast. Voor contracten gesloten op of na 1 september 2007 geldt dat de nieuwe pachtprijs niet hoger mag worden dan de regionorm. Voor pachtovereenkomsten die ingegaan zijn vóór 1 september 2007 geldt dat de pachtprijs niet hoger mag zijn dan maximaal 110 procent van de regionorm. Als de bestaande pachtprijs al hoger is dan 110% van de regionorm, mag deze niet verder stijgen. Wanneer er sprake is van een negatief veranderpercentage geldt dat pachtprijs niet lager mag worden dan de ondergrens van 90 procent van de regionorm.
Voor alle contracten geldt dat de pachtprijs maximaal 2 procent van de vrije verkeerswaarde bij voortgezet agrarisch gebruik mag zijn.
Een overzicht van de veranderpercentages en regionormen is te vinden op Rijksoverheid.nl.
De pachtnormen uit het pachtprijzenbesluit zijn van toepassing op alle pachtvormen met uitzondering van geliberaliseerde pacht voor zes jaar of korter en voor teeltpacht.

De aanpassing van pachtprijs wordt automatisch (‘van rechtswege’) toegepast. Wanneer de prijs niet daadwerkelijk wordt aangepast, kan deze later tot 5 jaar terug in rekening worden gebracht. De verpachter mag van een pachtprijsverhoging afzien, maar moet dit dan schriftelijk meedelen aan de pachter.

De pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (het Pachthof) deed op 24 september 2019 einduitspraak in de proefprocedure over pacht en fosfaatrechten. De proefprocedure moest duidelijk maken wie aan het eind van de pachtovereenkomst aanspraak kan maken op fosfaatrechten. Vooropgesteld zij dat partijen in de proefprocedure over de verdeling van (toekomstige) fosfaat/productierechten in hun pachtovereenkomst geen afspraken hadden gemaakt

Het pachthof beantwoordde op 26 maart 2019 in een tussenuitspraak de vraag of de verpachter bij einde pacht recht heeft op overdracht van fosfaatrechten. Het pachthof formuleerde de hoofdregel dat de fosfaatrechten van de pachter zijn. Er is geen reden om de fosfaatrechten bij einde pacht over te dragen aan de verpachter.  

De hoofdregel gaat echter niet op als de verpachter langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking heeft gesteld. Het moet daarbij wel gaan om bedrijfsmiddelen die voor het bedrijf van de pachter van overwegend belang zijn om zijn bedrijf te kunnen exploiteren. In dat geval is een pachter verplicht tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• Tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt.
• Het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 hectare grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld.
• De fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte..
• De verpachter moet aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst betalen.

Einduitspraak
In de zaak waarin het pachthof nu een einduitspraak heeft gedaan, ging het om hoevepacht; een combinatie van los land en bedrijfsgebouwen, samen met een bedrijfswoning. Het pachthof heeft geoordeeld dat bij hoevepacht in beginsel steeds sprake is van overwegend belang. 
Bij verschillende onderdelen in de einduitspraak ontbreekt een deugdelijke onderbouwing. Er zijn meer individuele rechtszaken nodig om duidelijkheid te krijgen. De cruciale vraag is daarbij telkens in hoeverre het gepachte heeft bijgedragen aan de omvang van de veestapel op 2 juli 2015. 

Wel afspraken gemaakt
In de praktijk komen we pachtcontracten tegen waarin bepaald is dat eventuele (toekomstige) productierechten aan verpachter toekomen. Wil de verpachter op grond van zo’n overeenkomst aanspraak maken op de fosfaatrechten, dan moet heel duidelijk zijn dat de gemaakte afspraken ook betrekking hebben op fosfaatrechten. Dat zal lang niet altijd het geval zijn. U doet er verstandig aan een jurist hier naar te laten kijken.

Als u mondelinge afspraken heeft gemaakt met iemand waaraan u de gronden tegen betaling in gebruik gegeven heeft voor landbouwkundige doeleinden is er sprake van pacht. Als de gebruiker van uw gronden naar de rechter stapt en reguliere pacht claimt krijgt hij het geheid. De huidige wetgeving omtrent pacht biedt de grondpachter zoveel bescherming dat de grondeigenaar bij een gerechtelijke procedure gewoon geen kans van slagen heeft. Het pachthof heeft in dit geval bepaald dat wanneer de gronden tegen betaling volledig in gebruik worden gegeven aan een agrariër ten behoeve van de uitvoering van de landbouw, dit als reguliere pacht dient te worden aangemerkt.

Reguliere pacht is een pachtvorm waar allerlei vereisten en verplichtingen aan vast kleven zoals, hoogst toelaatbare pachtprijs, continuatierecht, melioratierecht en bij verkoop van de grond heeft de pachter het eerste recht van koop, tenzij een veilige verpachter de grond koopt. Daarnaast is er bij verkoop van grond verpacht in reguliere pacht sprake van een enorme waardedaling van rond de 60% van de vrije verkeerswaarde.

Om te voorkomen dat u vast zit aan alle vereisten, verplichten en een waardedaling door het ontstaan van reguliere pacht is het verstandig afspraken schriftelijk vast te leggen in een geliberaliseerde pachtovereenkomst en deze goed te laten keuren door de Grondkamer.

Met de pachtvorm ‘Geliberaliseerde pacht' bent u er zeker van dat u uw grond verpacht voor een vooraf vastgestelde periode.

Geliberaliseerde pacht kan worden afgesloten voor los land. Er wordt onderscheid gemaakt in geliberaliseerde pacht van zes jaar en korter en in geliberaliseerde pacht van langer dan zes jaar. Bij contracten voor zes jaar en korter zijn de pachtprijzen vrij, het pachtprijzenbesluit is niet van toepassing en er geldt geen pachtprijstoetsing. Voor contracten die voor langer dan zes jaar zijn afgesloten, geldt het pachtprijzenbesluit wel en moet de pachtprijs worden getoetst door de grondkamer.

Voor beide vormen van geliberaliseerde pacht geldt dat het contract eindigt op de afgesproken datum en dat het niet van rechtswege wordt verlengd. Verder geldt voor geliberaliseerde pacht dat het voorkeursrecht, het indeplaatsstellingsrecht en het continuatierecht niet van toepassing zijn. Tot slot: ieder nieuw afgesloten geliberaliseerd pachtcontact moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de grondkamer.

Op de website  van RVO vindt u modellen  van de diverse vormen van pachtcontracten.  U vindt daar ook informatie over de stappen die u moet nemen voor het indienen van een pachtcontract.

Nee, u heeft niet het voorkeursrecht van koop, mits u niet nog meer grond van uw buurman pacht. Voor pachtovereenkomsten voor los land van 1 ha of minder geldt namelijk een aantal regels van  het Burgerlijk Wetboek niet. Zo zijn het voorkeursrecht, het in deplaatstellingsrecht en het continuatierecht niet van toepassing. Ook is het pachtprijzenbesluit niet van toepassing: de pachter en verpachter kunnen dus zelf de pachtprijs bepalen. De overeenkomst hoeft niet goedgekeurd te worden door de grondkamer.
Let op: er is wel sprake van een ‘optelregeling’. Pachtovereenkomsten tussen eenzelfde verpachter en pachter worden bij elkaar opgesteld. Indien er aldus meer wordt verpacht dan 1 hectare dan is er wel sprake van pachtbescherming.

Meer informatie over pacht staat op de site van RVO.

Het is aan te raden opnieuw een overeenkomst op te stellen, aangezien het de bedoeling zal zijn om te verpachten zonder de beschermde bepalingen voor de pachter. Als er geen sprake is van een geldige overeenkomst is er feitelijk sprake van mondelinge pacht. U loopt dan  het risico dat de pachter in een gerechtelijke procedure schriftelijke vastlegging van reguliere pacht gaat vorderen. U moet dan bewijzen dat het de bedoeling was om een nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomst af te sluiten. Het probleem is dat dit mondeling is afgesproken.

In principe mag een pachter, zonder schriftelijk toestemming van de verpachter, niet de grond aan een ander verpachten (onderpacht). Dit is wel toegestaan indien voorafgaand schriftelijke toestemming van de verpachter is verkregen. Onderpacht zonder schriftelijke toestemming van de verpachter kan reden voor ontbinding van het pachtcontract zijn.